第二百三十七篇: 房价虚高吗？

最近，我的脸书弹出很多新山的产业广告。在我印象中，去年，华人区的二手单层牌楼的价格，是RM450k-RM460k 左右。然而，产业广告放出来的价格真的是吓了我一跳。单层排屋居然叫价RM500k - RM560k。涨幅15%-20%

而双层排屋从我印象中的RM550k居然突破RM600k。

这种隔一年就大涨的价格，让我有点吃惊。

涨价的原因众说纷纭。

我的Agent 的说法是，

新家坡的产业太昂贵，加上新币增值，所以很多新加坡工作的大马人纷纷回来置产。

第二，RTS 带动需求，导致产业价格上涨。

第三，新的两层楼都叫价RM800k 以上，很多人退而求其次，引起二手产业的需求上涨。

第四，2020-2023，房地产低迷，所以价格一直停滞不前。如今需求上涨。房价以每年5%的增涨来看，今年房价涨上来，有可能反映的是accumulated 的结果。

第五，通膨加速推高产业价格。

第六，最高元首来自柔佛，所以市场看好柔佛州的发展前景。

第七，租金市场上调。所以很多人放高来卖。反正有租金收入，慢慢来，价高者得。

从众多弹跳出来的广告来看，房价是一个比一个敢放。然而，感觉上广告的评论区，却门可罗雀，无人问津。

这会不会是房价虚高，有价无市？

现如今，天天的报章头条都是马币贬值，通膨上涨，搀食消费者的日常开销，ELR.4.3%左右，比往年高，商家生意难做，店铺关门大吉，大企业裁员。这样的大环境下，一般逻辑是，普通人都会谨慎消费，保守投资。

然而，新山的房价仿佛脱离地心引力一样不断刷新我的认知。

虽然租金是上涨了。可是幅度相较于广告放出来的价格，造就Rental Yield 却更低了。

经济不景气，房价却犹如脱缰野马。这种刷新认知的价格，除了赚新币的同乡，实在想不出本地打工的新山人如何能买得下手。

这到底是虚高的价格？还是新加坡带动新山经济的复苏？

唯有时间能证明了。

第二百三十六篇: 实战中最好用的，一定是基本拳

上次用三天的时间，读完448页的Topmix Prospectus 后，今天，我再印一本更厚，692页的Prospectus 出来读。

这本Prospectus 是2016年的。这家公司2022年的Annual Report 我也打印出来了。

今天再次挑灯夜读，再好好认识我看好的另一家公司。

感恩冷眼前辈书中指导，我学习了如何做阅读招股书和财报。

找寻一个优秀的成长股，我们就必须要了解这家公司的生意以及未来的发展蓝图。毕竟，长期股价的上涨，一定是建立在稳定发展的生意基础上。所以，注重阅读招股书上的Business Development Plan, 是了解这家公司潜在价值必不可少的功课。

虽然刚开始阅读有点困难，不过，一回生，二回熟。

从招股书，和财报，我可以从中学习到这些上市公司老总上市前的Milestone, 也可以了解他们上市后，如何拓展的思维。也可以从最新的财报，看看这些公司的表现，以及拓展是否与招股书一致。

太多东西要学。时间真的很不够用。

其实，很多基础知识，都在书本里。需要时间阅读，消化。推荐各位去买冷眼的书来读。

投资股票，我决定从基本功开始，既然冷眼前辈是公认的一代宗师，那么，我就从宗师的书籍开始学习。好好的找出几家优秀的公司来投资。也为接下来的崩盘做好功课。

如果大家有兴趣，我读完这个Prospectus后，有时间的话，会写一个Summary 出来。

精华就是基本拳

我的师父就曾经告诉我，一个优秀的武术家，其基本功一定非常扎实。此外，实战中常使用的招式，也一定是基本拳。

而每一个门派武术的精髓，其实不在高级拳法套路里，反而是在入门的基本拳里。

所以师父最后教我的格实战秘诀，都是基本拳的连环变化应用。

后来，我大学时期，参加异种格斗大赛，连败各门各派高手，一直打进四强，用的拳法，都是我派基本拳，地水火风空。那些学了很多年的擒拿，精良的高级拳法没有机会用得上。

所以我明白基本功的重要性。所以，如果我要学习某个知识，我一定从书本开始。从基本开始。

我甚至在开始装修生意的同时，自修diploma 课程里的 building technology课本。把基本知识准备好。

在这个注重速度和效率的时代，很多人比较倾向于从网络媒体，短视频汲取知识。

对我而言，网络媒体上的内容，都是各个博主的精华。没有扎实的基本功，就开始学习精华非但无益，反而有害。因为没有基本功，就不明白前因后果，也缺乏应对变化的反应。

很多的基本知识，都在书本里，一本书的价格，比花几千块上课，性价比更高。

第二百三十四篇: 对不起，这个举手之劳我不想帮

有一个朋友要求我帮他收掉一个小小的工作。这个小工作没什么难度。是个三下五除二的工作而已。

然而，我立马拒绝对方。朋友告诉我，他已经拜托不少人帮忙，但是没有人要帮他。

拒绝有一个技巧，那就是一旦拒绝，不需要给理由。我拒绝后，就不再回应。

坦白说，这么小的工作，赚不了什么钱。如果要做，那一定是人情。

那么问题来了，人在江湖多年，这么小的工作，都没有人愿意帮忙，那么问题出现在哪里呢？

困境

一个人在社会上的信用，和Credit Card 的信用额度一样。你的信用额度越大，你的面子，人情就有多大，帮你的贵人会越来越多。

装修工程，是一个需要非常依赖内外团队配合的行业。内在团队自然是自己的施工团队。外在团队就是拉电，铝门窗，壁橱，烧焊铁工，瓷砖的承包商。

创业之初，我面对的困境是没有外在承包商的支持。虽然手握七十几万的工程，却缺乏Sub Contractor的支持。

市场上有很多Sub Contractors。口碑好的，手工好的，工作排着队找他。他们犯不着为了增加业务，和不熟悉，新的, 小的Contractor打下手。

这其实很正常。首先，无论工程很大小，如果这个小公司老板没有看过钱，不会理财，花钱大手大脚，分分钟窟窿大过水龙头，搞不好屋主付款了，装修商还要拖拖拉拉一大段时间才付款。这种做完工作，还要费劲收款的工作，谁会喜欢呢？

2020-2022，MCO 期间，五金，大料涨了不少，市场上很多烂脚Contractor 卷款跑路，留下烂尾工程。试问，如果你是一家运营多年的公司，你会愿意做还钱爽快的熟客，还是要收不认识的Contractor 给的工？

所以，创业初期，我的困境是，没有承包商愿意打下手。就算有，他们的价钱都高得吓死人。

做生意，就是做人

我从事Business Development的工作16年。曾经创造一些成绩。一个成功的Business Development Plan, 一定具备善解人意这个因素。

做生意，追根究底，就是做人的生意。

合作，一定是信用为根基。

我知道这些Sub Con 的顾虑，所以，我从信用着手。

首先，我大方的把我手上的工作让给Sub Con, 让他们直接对屋主。虽然这么做无利可图。但是他们在讨论，测量，安装的过程中，会接触到顾客，接触到我的施工团队，也会多次接触到我。增进彼此的了解。

完成工作时，我也会帮助他们顺利的收到钱。经过一场工作下来，我虽然一分钱未获，却交了朋友。

之后，我打工作给对方，为了节省对方奔波测量的时间，我会拍照，测量，把图和尺寸画出来发给对方，由对方报价。与顾客谈成了生意，我才安排他们上门做精准的测量。

每当Sub Con 工作完成后，我会隔天到工地检查。确认品质后，我会马上付款给Sub Con。

如此来往几次，合作不到一年的我，迅速成为Sub Con 们的priority customer。过年还有礼篮收Tim。

无论是要求报价，安排工期，大小工程，对方都会尽量协助我，让我的工作无缝衔接。

所以，我最近安排的工程，我的团队与Sub Con 之间无缝衔接。让顾客感受到了效率。

长期合作的前提，一定是信任。而信任的基础，一定是信用。

现今社会，被拖账，是很多Sub Contractor 经常遇到的问题。

一个Plaster Ceiling 的Sub Con, 受到朋友的朋友，一个Property Agent 的委托，为屋主做一个两千多块钱的工作。工作已经完成了三个月，Property Agent 才还他RM1500而已，剩下的一千，还在拖拖拉拉。

有一个拉电的Sub Con 更搞笑。出于人情，帮一个Contractor 修理热水器插头。才RM80的人情价，居然被拖八个月。

我的头手，曾经跟过上诉相同的老板，结果拉了他两个半月的工钱，原因是，顾客还没有还钱。

其实，拖欠工资的做法是不对的。工人赚的是工资。他们并不需要承担风险。老板之所以赚工资也赚利润，是因为公司承担了风险。所以，老板拖粮，工人拖工，恶性循环。

我对工人也讲信用。我答应工人，每个星期出粮。我言出必行。两年来，风雨无阻。所以，我找工人比较容易，工头甚至向新人担保，老板没出粮，我出给你的豪言。

所以，别人要撬我的工人不容易。工人离开团队的唯一原因，是因为受不了我的要求和脾气。

回到主题，一个小小的忙，为什么我和其他人都不愿意帮忙？恐怕朋友要好好的反省一下，为什么别人连这么小的人情和面子都不愿意给。

在商场上行走江湖。人脉很重要。而人脉的根本，是信任。建立信任，需要时间。而一个人的信用如果很好，自然会人传人。与陌生人建立信任就会比较容易。

信用，讲是很容易，却不是每个人都做得到。尤其是装修这个行业。

欠债还钱，工成还款，天经地义。别人已经尽力安排时间，完美的完成任务。我自然要快快还钱。

这也是我行走江湖以来，得到众多叔伯Sub Con支持下，迅速站稳脚跟的主要原因。

一个人的信用额越高，得到的人脉，会越来越有价值。完成任务的能力越高。

一个人信用破产，就算是小小的举手之劳，也没有人愿意伸出援手。

你如果连一个小忙都找不到人帮忙，你可能要好好反省一下，你是不是经常挥霍信用，导致信用余额不足，接近破产。

第二百三十二篇: 走线

九九八十一难

一万块钱就可以从南美洲偷渡到美国。虽然这笔费用不贵，这条路却是九死一生。途中需要历经三十多次黑白两道的打劫，途中更可能有劫财劫色，被谋财害命的风险。

对。我说的是，就是今天的新闻，墨西哥发现八具偷渡者尸体，都是中国公民，七名女性，一名男性。

看着今天这个悲伤的新闻，我不禁心酸。

据报道，越来越多的中国公民利用偷渡的管道偷渡美国。媒体称之为走线。

要不是有逼不得已的苦衷，走投无路的困境，谁又愿意携带一家大小走这一条九九八十一难的求生之路？

有一股无形的力量，迫使走线成为一个趋势。

我敬佩偷渡移民者的求生欲望，却对这样的决定和遭遇感到悲伤。

富有的社会 vs 贫穷的世界

我到过很多国家。大多数都是第三世界国家。比如缅甸，老挝，肯亚，塞内加尔，史瓦济兰，索马里兰等等国家，这里虽然物质匮乏，人们都很纯真。旧同事有问，你去非洲肯亚贫民窟，难道不怕吗？我告诉同事，这里虽然是贫民窟，却不是犯罪的温床。贫民窟的孩子很可爱。他们会因为得到糖果而开心一整天。大人们也很老实，我剪一个头发，相等于一美元，和当地人的价钱一样。

印象比较深刻的是缅甸。一个虽然穷困，却是非常开心的国家。至少在政变以前，在黑社会还没有入驻缅北以前，缅甸还是一个单纯的国家，你根本不用怕德士司机会乱砍价钱。景区的小贩会随意抬高商品价格。

2010年，我曾经到香港参加一个商业展览会，当时负责协助我的区域的展览会小姐姐很年轻。是个大学生。闲暇时，我和她闲聊两句时发现，香港的大学生其实非常现实和我压抑。当时的香港经济仍然还没有从2008年经济危机中复苏过来。即将毕业的小姐姐非常担心，毕业出来找不到工作。这个年龄的女生，少了少女的稚气，脸上挂着的，是生存的压力。

我到过日本，和日本同事一起吃午饭。身为经理的日本同事，带我去参观工厂。途中路径休息站，日本同事走进去超级市场，把试吃品吃了一轮，开开心心的上车离开。后来我才知道，日本同事们结婚后，都很节俭。商场里的零食都很少买来吃。一个月才吃一次寿司，一个星期才可能外食一次。这简直刷新了我的三观。

在香港，日本，在城市里买房买车都是一个需要极度自律才能拥有的东西。

当时我就有一个结论，这些生活在繁荣经济体的中产阶级，是在外有钱，口袋空空的可怜人。

我们都是幸福的人

各位，我们是幸福的。

多亏祖先历经千辛万苦来到南洋，重头开始，努力奋斗，才有我们今天的生活。没有族魂林连玉的牺牲，孩子就不会有机会接受到华文教育。

在马来西亚，拥车，买房仍然是能力能及之事，代价不像香港人，日本人那么辛苦。

协朋友家人天天外食，对我们而言，再平常不过，可是，日本，香港朋友眼里，要在他们生活的城市里过这种生活方式不容易。

虽然马来西亚还是有不少缺点。政治上，马来西亚是个笑话，故步自封，不进则退，马币贬值，生活费通胀，薪水偏低的国家。但是，我还是觉得，马来西亚仍然是一个非常适合生活的国家。商业环境稳定，人民安居乐业，努力拼搏的人，仍然有机会可以获得财富。找老婆也没有中国人那么压力。

最后，看着这些中国同胞用这么危险的走线离乡背井，谋求更好的生活，让我想起了当年爷爷奶奶是不是也是一样，抱着求生的欲望，路径九九八十一难来到南洋？

生活不易。要珍惜我们目前拥有的一切。这些来之不易的和平与繁荣，

不管什么原因。我希望这些走线的同胞们能顺顺利利，平平安安，毫发无损的安全到达目的地，展开新的生活。

第二百三十一篇: 现金流

今天，突然想写关于现金流的感想。

不好的消息

今天听到一个不好的消息。身边一个企业高管，收入优渥的朋友居然失业了。身为家庭唯一的经济来源，失业无疑是一个严峻的挑战。

此刻，对他而言，是一场家庭储备的消耗和找工作之间的赛跑。一家之主必须抢在储备金耗尽之前，找到工作。如果平日有居安思危，家底够厚，留给他找工作的时间就不会那么紧迫。

其实，我身边已经有好几个家庭支柱失去了工作。也有朋友好几个月都找不到工作了，只能暂时打些临时工作争取收入。然而，房贷和车贷的压力，还让他们有点彷徨无助。

很多网友驳斥我，我的经济衰退言论，是危言耸听。你没有感觉，是因为你身边没有发生这样的事。但是，我身边已经好几个朋友失业了。

我知道中年失业的无力感和焦虑。尤其是刚刚买了房子，花了一大笔钱装修好搬家，一切正往好的方向前进时，突然晴天霹雳，毫无准备的面对现金流断裂的危机。

事实上，根据马来西亚家债高达RM1.53兆的数据来看，很多家庭储负债累累，日常开销还要紧衣缩食，大部分家庭储备金不足。

政府曾经做过调查，受访的大多数人甚至没有能维持一个月到三个月的储备金。

最近，许久未闻的掠夺案，偷窃，抢劫案，黑警案频频发生。意味着，生活，财务的囧境让这些人不惜落草为寇。

未雨绸缪

去年，美联储加息，我的文章一再提到，QE引发的资产泡沫，债务泡沫来到历史高点。美联储加息，是引爆泡沫的引信。美联储与全球央行正试图努力，让资产泡沫，债务泡沫破裂变得软着陆。

但是，一向来有关注经济的朋友都知道，这是非常艰巨的任务。美联储正在走钢丝，一个错误的决策很可能就逼迫所有的泡沫破裂。这也是为什么目前股市这么敏感的主要原因。

这是经济衰退的讯号。所以我一再强调，面对即将到来的经济危机，身为一家之主的我们要尽可能降低债务，保持现金流的健康，以及提高储备金，准备迎接最坏的挑战。

这绝对不是危言耸听。

健康的现金流

父亲生前曾经吃了1997年亚洲金融风暴的大亏。所以经常告诫我，投资赚钱固然重要，现金流更重要，我们一定要未雨绸缪，这样一来，就算最坏的情况发生，不影响家里的生活品质。

父亲的叮咛，我牢记在心。

所以，建立被动现金流，对于投资理财而言，极为重要。

中国目前的经济状况，是一个很好的借镜。

中国房地产暴雷，引发基金，中小银行的暴雷，加上失业率大增，很多失业的一家之主，一下子就陷入困境。我的手机里的youtube经常出现一些失业，资金链断裂，房贷违约的中国青年苦主分享后悔透支买房的视频。

投资房地产，千万不要借贷到Maximum, 也就是个人收入，DSR的60%。实际上，能存收入的20%-30%已经很不容易，更何况是60%。

所以，贷款，开销要低，我们才更有弹性去面对任何生活的挑战，包括现金流断裂的风险。

未雨绸缪，是金玉良言。

身为一家之主，投资赚钱固然重要，健康的现金流和家庭储备金更加重要。

所以，投资为攻，存款为守。

安全的家庭储备，至少能维持六个月的贷款月供和家庭开销。

面子真的不重要，重要的是口袋里的内容稳如磐石。

投资需谨慎。莫要一时冲动，孤注一掷，让家庭陷入困境。

大家共勉之。

第二百三十篇: 你的细节呢？

昨天一个朋友找我喝茶，席间就聊到投资这一块。朋友问了我好几个问题，投资居銮的中价flat 会比在新山来得好吧？某某生意能做吗？某某东西能投资吗？我投资了这个基金停止交易了，等等等。

我问回朋友，你说的居銮中价组屋，目前的地区在哪里？价格是多少？租金是多少？MCO 至今的价格涨幅多少巴仙？

还有那些生意，请问这些新兴生意，顾客群是餐馆，请问他们现在用的产品，大多是什么牌子？用的Volume 是多少？买在什么价位，他们选择这个牌子的主要原因，你的朋友的产品的优点相比大品牌是什么？价位有优势吗，售后服务？利润，佣金等等。

关于利用AI 软件制作产品卖出去赚钱，请问是什么类型的产品？谁是买这个产品的平台？他的付费是如何计算？你的时间投入和收益，你的利润多少巴仙。

朋友没有答案。我告诉朋友，孙子兵法主要精神在于知己知彼，百战不殆。知彼的意思，就是了解对手。目前你的对手是这些投资机会和朋友介绍的新兴生意点子。

孙子兵法始计篇强调，兵者，国家之大事，生死之存亡，不可不察也。放在投资，是每一个投资决策，都是血汗钱的生死存亡之决策，要谨慎小心。

孙子兵法强调，庙算多者胜。妙算少者不胜，更何况不算者呼？

我对这些所谓的投资机会，生意不熟。所以给不到你任何意见。唯一能给你意见的是，Find Out More details Before you Make Decision。

目前你说的生意，投资，一点细节都没有，请问要怎样评估这个生意，投资是否是good deal?

你知道为什么你投资的基金会亏吗？那个地区局势紧张，已经准备开战了。基金的价格下跌反映了投资者已经离开观望。你却在这个时候认为低估而跑进去？结果资金被老美冻结。

我问朋友，你看一下我手机里的出现Youtube视频。朋友看了一下，发现我的YouTube 大多都是财经相关的视频，我问朋友，你想投资，请问你的手机Youtube 里，大多是什么类型的视频呢？

我说，读书是让我们学会相关资产的基本知识和规律。因为所有的变化，都离不开基本。所以了解基本，我们自然了解变化。

这也是为什么我花很多时间在读书。这是学习财富的知识。

我大量观看财经的视频，是为了贴近市场变化。

很多人很想赚钱，却不愿意花时间去学习钱的知识。大多数人都想要答案，却不去了解这个答案是怎样算出来的。

这个就是我经常说的，发财的梦，大家都想做，发财的功课却不是每个人会花时间去做。

两年前，我透过学习，发现黄金被严重低估，兴奋的与很多朋友分享黄金被低估背后的知识，原理。结果，根本没有人愿意相信。有一个朋友甚至投资了之后，一有什么风吹草动就打电话给我诉苦。烦不胜烦。

我问朋友，当初我告诉你黄金的机会时，你是否有认真的去counter check, study 我告诉你的黄金相关的讯息呢？如果你当初多一个心眼，自己去研究黄金。不懂的问我，那么，你的投资到现在应该翻倍了。

投资是个人修行。今天给我们看到一个机会，我们应该花时间是学习和做Due Diligence, 看看这个所谓的机会是真的还是假的。

大多数的人都是听听就算了。所以，机会与他们无缘。

什么是精明的投资者和生意人？精明意味着他们接收到讯息的当下，是用怀疑的角度去审视这个讯息的可信度。为此，他们会做背景调查，证实这个讯息的可信度。

所以，我总结一个重点给朋友，做生意，投资不要急燥，最重要的是Details。我做的每一个投资决策的背后，都是大量的学习和大量的演算。算得出来的胜算，胜算都会比较高。

决策背后没有细节，是大多数人事与愿违的主要原因。