投资房地产出租有很多种模式。
1. 把房子打造成民宿，赚取高额日租。
2. 月租
3. 割房出租
民宿和割房出租我没试过，所以我只是分享月租的收租。
事先声明，我自己也出租了好几间房产，经验有限，以下考量仅供大家参考。我自己也是还有很长的学习道路。
我第一考量:出租房是商品
以前房源稀缺，再怎么Kosong, 破旧的房子都会有人租。所以，以前的长辈屋主出租房子，都是抱着Take it or leave it 的态度。
现在房源充盈，本地人对居住环境也有了要求。破旧的房子目前也只有外劳，和我们俗称散仔的打工人士愿意租了。
如果你不愿意花前期费用去收拾一间旧房子，租给外劳也是一个不错的选择。
曾经我出租过房子给外劳。收租没有问题。问题是外劳们为了分摊租金，会把老乡接过来一起住。不久就会住一大票人。
当外劳搬走时，留下一大堆垃圾。我必须租一个装修大垃圾桶，收拾了两天，才把屋内屋外的垃圾丢掉。
此外，电插头用到脱出来，厨房油腻腻，厕所更是好像十年没洗过一样。
后来，我决定把房子修整一番，租给家庭客。
那么，家庭客的决策人，一定是那个家庭的太太。而太太很看重的，一定是舒适的厕所和厨房。
于是，在装修的部分，我会注重厕所和厨房。如果房子实在太旧，瓷砖太肮脏破旧，我会把瓷砖重新敲掉重做。
第二，我会注重室内照明。考虑到有小孩子的家庭，在灯光方面，我都会多加几盏灯。让小孩子读书时有足够的照明。
第三，除了厕所，厨房，灯光照明，油漆我也会趁装修，一并把房子的缺点改善。比如厕所水不够强，屋瓦漏水，更换年龄接近七岁的热水器。
把房子当商品，增加优点，减少缺点，有助于提高租金，租到优质顾客和让房子快速的租出去。
选择租客选择租客方面，我会善用专业地产经纪来找租客。主要的原因是，第一，我没有那么多时间去开门关门让别人参观房子。
第二，我不需要直接面对潜在租客，以及拒绝他们。
第三，优秀的地产经纪会为我们的要求筛选租客，并提供租客的详细资料。然后我自己再筛选后，亲自Interview。这样一来，我选错租客的风险，会大大降低。所以，专业的服务，不要省。你省了这笔费用，找到另人头疼的租客，得不偿失。
我有三不租不租给小贩
不租给散仔
不租给急忙入住的人
不租给小贩，不是歧视。是因为房子的插头，都是用普通家电的插头。小贩要准备食材，往往会用用电功率大的电器准备食材。而电插头往往不够用，他们就会用一个插头加一个多插头的extention wire来支撑多部高功率电器。这无疑会有引发火患的风险。而且卫生方面有着极大的隐患。
散仔伶包袱入住，两三个月不还租，伶包袱离开，你也拿他没办法。所以散仔不租。
急忙入住的人我见过不少。一开口就是要马上入住。纵使他们有千万的富丽堂皇理由，我都不愿意租给马上要搬进来的人。因为马上要搬的人，不是被大耳窿追债，就是和前屋主闹掰被赶。租房子给马上要搬进来的人的风险太多了。所以，我不想日后自找麻烦。
还有一类租客，都是老人家不喜欢租给他们的。因为他们太聪明了。聪明到他不还租金你也拿他们没办法。逼急了，他还找黑社会。搬走时，还喜欢破坏你的房子。你想知道那一类型，问你老爸老妈就懂了。
选择租客，我会比较倾向于家庭客。主要是因为家庭客有孩子。夫妻工作在附近，孩子在附近读书。所以，这样的租客，会租比较久，而且也比较准时交租。
如果你打算租Fully Furnish, 那么你可能要注意，租给有小孩的家庭，可能会让你的Furniture 损耗比较高。因为小朋友的破坏力不容小觑。好动的小屁孩会不小心撞坏壁橱橱门，玩躲猫猫压坏壁橱层板，爱涂鸦，贴年纸，挖鼻屎涂在桌子下面等等。
所以，做Fully Furnished 的屋主，可能要收比较高的Deposit, 各个家具内外拍好照片，放进tenancy agreement 里面做证据。一旦有损耗，需要扣钱索赔，也是有证有据，合情合理。
收租上诉着墨比较多的，是找到对的租客。因为找到对的租客，有助于减少收不到租的风险。
比如顾客月中搬进来，除了Deposit, 我会收一个月半的租金。这样一来，你不需要去记，那个房子是月头收租，那个房子月中收租。全部统一月头收租。
第二，收租必须跟进。我是比较喜欢上门收租。因为上门收租，会让我看到房子的情况。以及租客是否做二房东，把房子另外租给别人。当然，我的租客里也有上网还租的。
一旦到了七号，我还没有收到租金，我就会联络租客，我会经过附近，顺便上门收租。一般上租户不会麻烦我们亲自上门收租，也就过账了。
如果是距离比较远，而且有一套以上的房子在那里。我会采用邻居收租的方式。
邻居收租也就是委托隔壁邻居帮忙收租的模式。隔壁邻居师奶天天在家。只要租客一回家，就会催租，然后我会打电话给邻居师奶，安排时间过去收租。
这个方式是我父亲教我的方式。前提是，隔壁邻居必须是屋主，家庭，不是租客。这样你的租金被吞掉的风险为零。
就算不好彩，被邻居跑掉一个月租金，那风险也是一个月而已。
借邻居的力收租，不仅准时收到租，而且还省了我跑来跑去收租，吃闭门羹的麻烦。
为了回馈师奶的帮忙，我会从租金扣一些佣金给她。比如RM800的租金，我扣RM35给她。RM1500的租金，我会扣RM100给她。
用邻居收租，对于Apartment 收租而言，效率之高，妙不可言。
这些师奶不仅仅是我的收租Agent, 更是我的情报来源。租客是否把房子弄到肮肮脏脏？是否在房子里做生意，做怪？有没有出租给他人？甚至附近什么房子要卖，屋主卖的原因，打算卖多少低价等等的情报和好康。
为了答谢我这班师奶Agent，人情世故，逢年过节，送礼感恩是一定要的。和师奶们打好交情，借力打力，收租不再是一件麻烦的事。
总结: 很多屋主租房子租到呕血，主要是在第一步，选错租客开始。一旦选错租客，后面就收尾很长。所以，选择租客，我会委托专业的房地产经纪代劳。该花的专业费用，不要省！
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