于是我们探讨了房地产投资的课题。
以下纯粹是我个人观点。只供朋友参考。
1. 租房好还是买房好？我认为趁年轻，买房好。经过2022年至今，我们就可以清楚的感受到剧烈的通货膨胀。衣食住行的成本急剧增加。到了我们年老体弱，赚钱能力下降时，通膨造成的租金，生活成本，医疗成本上升，会大大的消耗仅有的养老金。
所以，不要把隐患和不确定性留给年老体弱的自己。
2. 有一种投资理论，是尽量多贷款。尽量利用可以借贷90%的Quota。 而你的做法是尽量少贷款。这两种理论背道而驰。请问这两种做法的差异在哪里？多借贷的做法是能小刀锯大树。在资金不充裕的情况下，可以利用杠杆买房。但是，要视乎投资者的目地是什么？
我曾经写过一篇关于比较Over Value Loan, 借90% 和借70%贷款的ROI 比较。那篇文章是第几篇我已经忘记了。大家要翻一翻来看。根据计算，以十年后卖掉产业而言，
Over value loan 的做法ROI 最低，甚至不赚钱。借90%贷款的ROI 比银行利息还低。
借70%，并且提早换完贷款的人ROI 最高。
所以，决定贷款数额以前，不妨参考我写的那篇文章。
我借少，提早还完贷款还有另一个目地，那就是建立被动收入现金流。
现在的房子那么贵，买房自住都已经很辛苦了，哪里还有余力买房投资？这个问题，涉及经济学的Opportunity Cost, 也就是机会成本。
以下有两个scenarios,
1. 优先购买自己满意的自住房，装修到美美。这个做法首先是大量消耗储备已久的储备金，然后是背负三十年贷款。其机会成本，就是没有多余的余力去投资房地产。
2. 先买投资的房产，简单维修装修后出租。然后用最短的时间供完。创造被动现金流。
自住房不能视为投资。因为自住房是基本需求。不提供收益。
先购买投资房的人。假设想尽办法在十年内供完贷款。那么，十年后，假设这套房子提供RM1500 /月的租金。那么，一年下来，年回酬将会在RM18000。
买房投资出租风险很高，万一收不到租金，又赶不走人怎么办？这么高的风险，才换来RM1500/月，感觉好像收入与风险不成正比。这个我有在以前租房子的文章提到过，我就不赘述了。风险是可以降低的。
对。乍看一下，一间房子一个月出租RM1500好像只占我们薪水的很小比例。经营一套投资房所需要的精神好像很多。
然而，这是把租金与收入做比较。
如果你把租金和每个月的净存做比较，那就是另一回事。
假设你一个月收入RM5000, 每个月能存RM1500, 那么，这个RM1500的租金加上薪水存款向等于你一个月的时间，存了两个月的存款。
如果你把一年的租金和花红做比较，你就会发现，如果你不把租金花掉，一年下来，你的房子给你的租金回酬是RM18000, 是不是超过三个月的花红？
二手房的维修费用很高。这要看你买房子的时候的眼光了。二手房最大的维修，是屋顶漏水，建筑结构龟裂，空心瓷砖，和楼上厕所漏水。
只要买房以前，注意这四点，那么大多数的都是小维修而已。
生意的利润率30%。租金回酬才5%。与其花时间买房子收租，一个月赚那点租金，我不如专注在生意上？买一间房子收租，那点租金看起来，真的是微不足道。但是，第一间完成还贷的收租房，是我们投资蓝图的第一个齿轮。
第一间投资房，可能用我们十年时间来还完贷款。把第一间租金收入，加上我们自己的Active income 一起供，第二间很快就会供完。
然后是两间收租房加收入一起供，第三间也很快供完。齿轮越多，轴承运转的速度就会越来越快。后面的房产倍增速度和时间会更快更短。
假设一个人到了五十五岁，可以拥有三间投资房产，实现RM1500 x 3 = RM4500 /月收入时，一年下来，年租金收入贵来到RM54000。两年就会有RM108,000。 而且租金会持续增长。
把这个RM54000租金当做花红，意义就不一样了。
相较于小生意。假设净利润10%成立。意味着，一个人必须做RM540,000的生意，才会有净利润RM54,000。
生意的风险包括每个生意都有周期，竞争削弱利润，顾客拖账，机械老旧更新贷款，员工离职成本，等等。向比较做生意，我认为出租房产会简单一点。
做生意的人现金流进出更大，如果懂得运用多余的资金投资住宅，商业店铺和小型工厂，其收益会来得更高。
现在房子那么贵，投资三间谈何容易？出租房不同于自住房。现在的人买自住房，要求很多。要社区保安，要环境，大多都是RM500千以上。
然而，投资出租房真的不需要买那么贵的。很多中价屋，Apartment, 工业区，马来区的房子价格偏低，而且临近工厂，有工作，容易出租。而且租客对房子要求不高。
投资讲究时机。对的时机购买房产，还能轻易的买到低于市价。
总结:建立被动收入有很多方法，有的人喜欢股票，有的人喜欢房地产。青菜萝卜，各有所爱。重点不是工具喜好，重点是哪个工具能帮我们达到目标。
我这里探讨的是房地产这个选项。第一间出租房地产租金回酬的确让人兴奋不起来。可是以三间为例，一年下来有RM54000的租金。其实是超过一般家庭一年内能存得到的现金。
这是我为自己设计的退休大蓝图。如果我要最快时间实现净被动收入。那么，我必须借少贷款，尽早还完贷款。这就是我为什么头期下得多。一方面让租金与贷款还款Beeakeven, 另一方面我还加大力度，还完贷款。
假设一个人在退休以前能累积到6间房产，那么六个齿轮能提供的年租金回酬是RM108,000。是相当乐观的退休金了。
如此一来，就算年老力衰，我们也还是有一定的收入维持生活质量，不用担心消耗养老金。
一个人有没有可能在退休前实现三至六间投资性房产？这个就要看每个人的意愿，收入，资源的调配。每个决定都伴随着机会成本。
伴随着齿轮的增加，你才能零风险的撬动更大的财富 其实，很多方法可以实现提早退休。只不过，这个大蓝图需要我们大量的学习，思考和执行。
最重要的是让另一半参与讨论。
不要让家庭财务，退休规划成为彼此禁忌的话题。
我经常会向太太Update 我们的家庭财务状况，以及我们距离目标还有多远的距离。让太太对家庭财政，退休规划有清楚的认识，也间接提高安全感。同时也让她明白，目前的延迟享受，其实是一个提早退休的机会成本。
提早思考，执行，建立被动收入，还自己一个有尊严退休生活品质。
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