第二百一十八篇:走出不一样的人生剧本

两个星期前，我买一个小桌子。和霸级市场里，卖传统木制藤制家具店的老板聊天。我问他，生意怎样？老板叹了一口气。他一针见血的指出，现在的房价那么高，又通货膨胀，哪里还有闲钱去做非必需品消费？整个霸级市场的客流量越来越少，这里的商铺，很多都亏本，不然就是生意冷淡，一个一个都叫苦连天。那么高的房价，年轻人不就一辈子帮银行打工咯。

一辈子帮银行打工

一辈子帮银行打工这句话好熟悉。我父亲也曾经多次的跟我说过同一句话。长辈们是生长在资源匮乏的年代。赚钱不容易，意识里，自然不愿意把血汗钱双手交给银行还利息。

老板这就话，透露一个重点

背负高额贷款，用未来三十年工资还贷，等同于帮银行打工，已经成为现代中产阶级的人生剧本。

占GDP 84.5%, 数目为一兆五千三百亿的家庭债务。这笔家庭债务当中，占最大比例的，莫过于车贷，房贷, 个人贷款。

高额贷款，是现在青年中产阶级的人生剧本。二十多岁出来打工，吸取工作经验，买车代步，工资涨了，就换一辆更好的车，然后结婚，借贷买房，生养育孩子。然后，就陷入毕生工作还债的循环里。

在目前通膨时代，当家庭收入很大一部分，用来还贷后，家庭开销后，已经所剩无几。可支配收入越来越少，对实体经济是有害而无益的。难怪生意人，销售人员感觉到生意慢了下来。

跟别人不一样，你才会有不同的剧本

和大多数人做一样的事，会得到一样的结果

大多数人是先买心宜车，后买房，最后剩下的钱才拿来投资。这样一来。扣除生活费后，能用于投资的资金就不多。

要知道，一年6-8%的回酬，是很不错的投资回报。资金池RM20,000 的年回报率8% RM1600和RM200,000的年回报率8% RM16,000 虽然都是8%，感觉却是不一样的。

举例

A 薪水RM6000

先买心宜的日本车RM100k，然后再零首付买了一间RM500k 的房子。扣除每个月开销，仅仅剩下RM500 可以存。一年下来存RM6000。

五年后，A 手上的资金有RM30,000 再加一些投资回酬。

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B 薪水RM5000

用着一辆二手供完了的Proton Iswara

没有房贷。每个月可以存RM2000

一年下来，B 的资金有RM24000

五年后B 手上就有RM120k

假设6年后，A和B的差距就会越拉越大。

第六年开始，年回报率就不一样了

A RM30k x 8% = RM2400

B RM120k x 8% = RM9600

第六年

A手上资金RM30k

+ RM30k 8% ROI RM2.4k

+ 第六年存款= RM6k

总资金RM 38.4k

B手上的资金 RM120k

RM120k 8% ROI RM9.6k

第六年存款 RM24k

总资金RM153.6k

当然，有的人会认为B 的机会成本，是五年后更高的房价。不可否认，这的确是B 的机会成本。

而A的机会成本是资金池的累积很慢，虽然年回报率一样是8%，数目就不一样了。

而B 因为有资金在手，他的投资项目选择就多了。

可是，你如果再看下去，你会发现B 因为有资金池在手，他懂得利用杠杆投资房地产，会撬动更大的投资回报。

建立不动产被动收入

假设第七年，B 决定买一间中价apartment RM130k出租。月租RM850。

B 如果用我的策略，尽量下头期，让月供与租金之间的差距不超过RM300。

假设B 下头期RM30k

贷款RM100k

利率4.25%

月供RM1024.00

月租RM850

deficit RM174.00

四年后，调涨的租金应该可以和月供Breakeven。如果B 努力一点，额外供RM340 一个月。想等于供一期等于两个月供，估计6年后就可以供完贷款。

6年后，B 的资产负债表会有

Fixed Asset RM165k (CAGR 4%)

每年被动租金收入 RM12,000。

与此同时，B 还是每年存RM24,000 x 6年 RM144,000

B 的总资产 RM321k, 流动资金 RM156,000

从上诉的例子可以看到，B 把流动资金用来投资出租房地产，他其实调动了两个杠杆

一个杠杆是银行贷款来投资房地产。第二个是利用租金杠杆来还银行的贷款。

第二阶段建立第一个 Cash Cow 金牛

建立第一个cash cow 比较花时间。然而当第一个cash cow 完成后，B的投资将加上翅膀。

如果以RM50k 作为一个medium cost property 的头期单位和相关费用，B 手上的RM156k 足够他投资额外两个单位(假设RM165k 一个单位）。

假设，同样的条件，租金和月供Deficit RM200。而第一间Cash cow 租金已经可以用来抵消Decifit。

RM1000 rental - RM400 deficit = RM600 加一点钱用来还本金。

第三阶段，三头金牛

六年后

B 的资产负债表 3间房产

house 1: RM165k x CAGR 4% = RM208k

House 2: RM165k x CAGR 4% RM208k

House 3: RM165k x CAGR 4% RM208k

Passive Income RM1000 x 3 units house RM36000 (把这比钱当Bonus, 香不香？)

Salary saving RM24000 x 6 years = RM144,000, 期间还可以用来投资股票，基金来增加资金池。

总资产RM804,000, 流动资金RM180K。而流动资金每年加上存款和租金，是以RM60,000的速度增长。

到时候，要买自住房和买好车，对B 而言，完全没有压力。而且B 还可以进行第四阶段的不动产投资。

以一间Cash cow 帮B 供两间的概念，第四阶段，B 的三间Cash cow 可以帮B 供4-6间出租房产。

那你们可以算一下，当第四阶段完成后，B 的总资产会达到多少，被动收入达到多少？资金池会有多少？

以上的模式，是我目前进行的建立被动收入模式。目前，我正在培养三只金牛。与此同时，我正储备兵马，等待危机到来，再养多两只金牛。

这么多金牛，运用的杠杆自然很高，可是基于这些产业都带来租金回酬，这些杠杆虽然高，风险却很小。

到时候55岁至60岁，五六只金牛，加上股票，基金，黄金等等投资，应该足够让我我轻松退休。

用金牛供孩子读书

到时候孩子如果要读大学，我计划Refinance 其中一只金牛。这样一来，租金还是可以继续收，房子还是我的名下。重点是5头金牛的租金绝对可以抵消Refinance 的还款，我根本不用动用养老金还债。

总结: 我想表达的不是方法，而是思维模式

上诉的策略，是建立被动收入的其中一个方法，不是最好的方法，也不是唯一的方法。重点在于提早开始累积资金，趁年轻投资。

你不用过于纠结我的投资策略的可行性。我提出的概念，是以Medium cost apartment 为Example，让年轻的朋友明白，投资房地产不一定要从门槛高的Condo, landed 开始。实际上，我自己投资的，都是landed property。

你需要的是改变思维，设计你自己的投资蓝图。

不要太在意别人的眼光。因为你要建筑的，是你的财富地基。事实上，市面上很多投资者其实像B 一样，穿着Pasar malam旧衣服，驾一辆国产老爷车，背地里却默默的打着坚实的财务基础。

市面上很多理财投资的达人，分享了很多的经验，大家应该海纳百川，吸取各方大神的营养，然后建立自己的投资蓝图。然后跟着计划，一步一脚印的建立自己的被动收入金牛。脱离中年危机，找回自由和尊严。

能带来收入的低风险杠杆，多多益善。存到头期就出手，存到头期就出手。反正我的做法是租金与月供要接近。然后要Breakeven。

我们不止要看别人成功的经验，最重要的是从别人的失败和错误中吸取教训。你如果学习到二十个人如何在投资吃亏的教训，你就等同于避开了二十个大坑。

在懂得投资的人眼里，危机永远都是进场的好时机。

一辈子帮银行打工的剧本不是我们要的剧本。我们要利用逆向思维，为自己打造属于自己轻松退休，富足的人生剧本。

第二百一十七篇: 贷款考量

这个世界上没有永远赚钱的生意，也没有永远安全的工作。就算我们的能力再强，遇到大环境的变化，再怎么有经验，面对百业萧条，也只能随着大环境随波逐流。

世界改变越来越快，很多以前的扛把子企业，也日落西山。令人不胜唏嘘。

贷款第一考量

现在的收入，未必能维持到我们退休。你要申请的贷款，不能以现在的收入为标准，借到maximum。

我的师父是企业高管。现年65岁。上个星期一起练拳，我问师父，你就业以来，遇到过多少次有感觉的通膨？师父说，80年代初，80年代末，97年，08年，22年。屈指一算，四十五年的职业生涯，总共遇到过两次经济危机，五次通货膨胀。

这就是人无千日好，花无百日红。

家庭财政的挑战无非就是贷款和通膨。

最近的新闻，马来西亚的家庭债务高达一兆五千三百亿。占GDP 84.5%。这意味着很多家庭的财政橡皮筋拉得很紧。加上目前柴油即将调涨，通膨日益严重的情况下，无疑是雪上加霜。

所以，越来越多人到新加坡谋求生计。

所以，在买房子申请贷款的时候，我的第一考量就是不要把橡皮筋拉到那么紧。因为我总是把风险放在前面，所以，如果有能力，我一定选择借少一点。

贷款的第二考量:做人不要太老实

我身边很多朋友都不知道房贷的游戏规则，所以我再老调重弹。

假设你借了RM500k 的房贷。

利息是浮动的4.25%

贷款年限30年

月供RM 2459.70

你每个月供的RM2459.70里，我们观察第一年的principle vs interest payment

第一年还的本金RM8429

RM8429 / 12个月 = RM702 (占月供28.5%）

很多人以为，只要跟着月供还RM2459.70, 三十年后，贷款自然会还完。

其实不然。房贷不同于车贷。大家拿的贷款，都是浮动利率。当利率浮动的时候，利率 x 本金，其实是会让月供增加的。

然而，如果利率上调，银行却没有书面通知上调月供，这就意味着，银行下调了月供里，还本金的比例。E.g RM702 下调到RM650。

这就会导致本金还得少，利息还的多，Loan tenure 还会被延迟。

你如果老老实实的根据银行贷款合约写的月供数目还款，老的时候可能让你惊出一身冷汗。

这就是为什么曾经有新闻，有的人以为还贷了三十年，贷款即将结束时才发现，自己还欠银行一大笔钱，结果找国会议员出面与银行谈判，甚至状告银行。结果才发现，自己是吃了贷款利率，不懂贷款游戏规则的暗亏。

有句老话，中中直直，终需乞食。

放到现今的意思就是，你不去了解各类型行业，金融，经济的游戏规则，你将被游戏规则玩死。

千金难买早知道。早知道真的值千金。

贷款第三考量: 越老要越轻松

基于银行贷款的利息计算是Reducing balance daily compound basis。

我们提早还款，就能够剩下不少的利息。

就好比我上一篇文章提到，RM300k 的贷款，我因为四年里多还了RM23k, 不经意的省了RM29k 的例子。长此以往，能省下来的利息高达百多两百千。

这是一笔不小的数目。

用回上诉的例子, 月供RM2459 里，有RM702是供本金。如果我们在月供之上再加上RM702 还本金。30年的贷款可能在20年内就还完了。利息很可能省接近一半。重点是还款时增加RM702。相等于一次供两期月供。

如果能把RM2459 + RM702 分成一半，两个星期还款一次，省下的利息会更可观。

这是我经常分享给身边的朋友的。银行最喜欢我们傻傻定定的还Min月供。这样他们就可以利用利率变化再Harvest 贷款者好几年。

如果你申请的是Flexi loan, 把额外的saving 放进Flexi loan account 不失为一个好方法。不过，不要随随便便的把钱拿出来又放回去。这样一来，能省多少，很难算得明白。

有的咕噜说，钱将来会贬值，所以我们应该把钱用在其他投资。

这句话有破绽。

第一，过了55岁，除非你有特殊专业，或者自己做生意。否则我们可能会面临收入大幅下降的风险。到时候，退休金都还没存够，房贷还有十几年，睡得着吗？为什么要把债务留给老年的自己？

第二，贷款的前十八年是供利息多，供本金少。所以你第一个十年，还多本金对于节省利息有巨大的帮助。就好比我上一篇分享的。四年还多本金RM23k 节省下RM29k 利息。想等于RM1.00 创造RM1.26 的回酬。

第三，你不是股神，你的投资就一定会赚钱吗？没有风险吗？提早还贷款省下的利息却是100%安全的。讲这句话的咕噜，是要你多帮衬他的门面话。

我是Old school 的人。所以喜欢尽快还完贷款。越老就越轻松。

第二百一十六篇:个人资产负债表(二)

我自己为的财政设计了三个hard copy form。主要是因为我是销售，经常外出，带在身边，有时间就记录下来。

第一个Form 是Monthy Expenses form

分成两张。我会把Budget 的数目写在Target 栏目里。然后开始填写实际开销。Acc 代表Accumulation, 也就是我把开销加起来，方便我Monitor accumulated amount vs Target amount。

如果还没有到月底，就已经接近Target amount, 我就会反省，到底是预算太低，还是自己嘴馋，吃多了宵夜。

其他开销栏目的用法也都一样。

Entertainment 包括娱乐，请客的费用。

第二个Form 是Summary Expenses of the month

每个月头，我都会做月度开销预算。

然后把预算以外的收入，放在一个没有ATM card 的银行户口存起来。每到月尾不够钱的时候，忍一忍，就过去了。钱也就存到了。

当月尾，monthly expenses form 填完后，我会把每个开销的总数都写在Actual expenses 栏目，进行比较。

当然，有时候会有超出预算的部分，我会找出理由，写在Highlights 栏目里。

第三个Form 是Income Statement

这个Form 帮助我算出Net income or savings of the month.

然后我会在Highlights 的栏目写下我的actions for improvement。

第四个Form, Yearly Income Statement

Yearly income statement 是Soft copy.

把所有上诉的数据，放进Yearly Income statement, 我就可以观察到，每个季度，我的开销细节。

我甚至会额外的做Graph 来Monitor 重点观察开销。尤其是Entertainment 这些可以缩减的开销。

不能balance 的部分，我都当是Variance.

最后，就是Balance sheet

我的balance sheet 与Income statement 没有什么lalang。主要是记录月头，所有户口的余额，所有投资项目的market value。

我会在Balance Sheet 下方放各个投资项目的Details, 帮助我了解细节。

其中，我想强调的是Pic 9, 房地产的细节。

这个是我实际的房地产贷款的细节，供大家参考。

这个房地产贷款table, 让我Monitor 每多付的一块钱，我可以省下多少利息。

以300k 的贷款为例，我们多付一块钱本金，就能帮我们省下RM1.24的利息。

相对RM185k 贷款而言，多付RM1.00本金，省下的利息在RM0.58。

所以，我会注重供RM300k 的房贷来节省利息。

还有一点，我两个房贷本金加利息，一个是RM460k 和另一个是RM200k。总数是RM660k

每个月的供期接近RM3000。但是我却没有供款压力。这是因为，这两个property 都是rental property. 每个月的租金收入也在RM3000。我只是负责维修，地税门牌税，个人所得税。

不过，随着租金逐年调整，这些费用终究会被租金承担。

这也意味着，就算在Balance sheet里面，我拥有RM600k 的债务，实际上，这个债务是会被租金偿还的。

你问我，为什么你敢下这么多的deposit 买房？

我的信念是Rental income vs Installment shall not exceed Rm500 deficit。此外，每两年加租，会让我的Deficit 减少。

第二，我努力的存钱，就是为了还多一点deposit, 借少一点。让产业短时间内成为positive cash flow portfolio。

第三，我老实报税。所以根本不担心税务部门找上门。

当我快速的把房贷还完的那一刻起，每个月的租金RM3000将成为Net income, 以目前的币值通膨计算，一年下来可以累计RM36000。三年下来，就会有RM108,000。帮助Balance sheet 的expand。也帮助我累积投资的资本。

最后，每当年初，我Update Balance sheet 时，资产的market price 都会让我的资产负债表无形中增长。

重点在于，因为我都是看准时机，买Under market value asset。如果你跟着大队，买market value or above market value, 当你update balance sheet，你就会看到shrinking 的balance sheet.

此刻，你要诚实面对错误，改善，调整你的策略。

有做财务管理和没有做财务管理其实分别很大，几年下来，财务的状况也大幅度改变。你可以尝试一下。